重磅發布 | 2019中國房地產行業發展白皮書精華摘要（下）

文旅地產：資本的熱度
   2019年1-6月，以特色小鎮、文旅綜合體、度假區、景區、主題樂園為主體的文旅地產投資，新簽約、開工項目104個，項目涉及的總投資金額8301.95億元。當中，新簽約項目83起，涉及投資金額6507.15億元。從單體項目投資金額上看，文旅項目表現出向大體量、高投入發展的趨勢。投資金額在100億以上（含100億）的項目則表現出不斷增長的趨勢，在所有投資項目中占比亦達到31.96%。從文旅地產新增投資項目類別上看，特色小鎮、文旅綜合體依然是資本熱衷進入的領域。今年1-6月，各地新簽約、開工的特色小鎮數量為59個，占文旅地產項目簽約及開工數量的56.73%，在所有項目類別中占比最大。簽約及開工特色小鎮項目涉及的投資金額達到4192.3億元，占文旅地產投資項目總金額超過50%。

商業地產：外資進場抄底

 觀察四大一線城市大宗物業交易情況，上半年成交金額超450億元人民幣，外資成交占比一半。上半年，來自新加坡的投資?？拓S樹、吉寶、凱德繼續布局各大城市，在資產交易中實現商業價值提升；而來自香港的投資機構如基匯、領展等在買與賣之間獲取更多溢利。從資產偏好來看，四大一線城市中，寫字樓因其易于管理、交易流動性強與且擁有穩定的租金來源，成為了投資者的首選，占比超一半。而購物中心、綜合體等無疑更具挑戰，考驗運營者的定位、經營、盈利等。不過隨著消費需求升級,此類商業資產投資或許更受關注。據觀察，2019年上半年，四大一線城市新開業購物中心數量約為22個，而超過70%的項目都是集中在二季度開業。邁進6月，市場將迎來大量商業項目放量入市，預期下半年會有更多的供應。對比北上廣深四個城市，上海的新開業項目數量最多，占比超一半。而北京則相對較少，主要原因是北京更多的是存量物業。研究顯示，截至2018年底北京零售型商業的存量規模已接近4000萬平方米，購物中心的增量與存量比值低于15%。因此開發商們傾向于通過改造升級重新推出項目，相信未來在資產重塑和價值提升之下將有更多煥然一新的老項目入市。從新開業的商業體量來看，一線城市大部分的購物中心都集中在小體量區間，規模在1-5萬平方米的項目超過一半，約為12個；規模在5-10萬平方米的約為8個，占比為36%。而大體量的項目最少。相對大體量的商場而言，中小體量的操盤難度稍低，更有區位輻射性和消費客群針對性。

產業地產：宏觀剪影的挑戰

   據觀察的30家樣本企業顯示，有20家總部位于北京、上海、深圳三個城市，少部分企業總部位于廣州、蘇州、大連、武漢等城市。東部沿海城市產業環境較好，成為了產業運營商首要選擇地址，比如，招商蛇口落地外貿強市深圳，張江高科扎根國際金融中心上海，華夏幸福重倉環京區域……除去選址帶來的區位優勢，園區配套是吸引企業入駐的又一個關鍵因素。園區配套不僅限于園區內的基礎設施以及周邊的交通、環境等設施配套，還包括園區服務配套等，如融資、技術、管理等服務。在張江高科技園區里，張江高科通過對園區企業如七牛信息、天天果園、云從科技等進行股權投資，幫助企業解決融資難題。另外，從內部孵化初創團隊，初創團隊在孵化器成長之后將會被引進園區。這種招商模式為“眾創孵化+園區招商”，它能夠達成園區健康生態良性循環，實現園區招商閉環。其典型案例的有張江高科的“895創業營”、東湖高新的“關谷創意”等。

據統計，今年前半年，關于產業地產資產證券化的產品共有9個，比去年全年數量還要多。資產證券化能夠增加資產流動性，降低籌資成本,對于前期資金嚴重沉淀的產業地產，資產證券化將成為未來重要融資方式。但截至目前，園區PPP項目資產證券化產品只有華夏幸福的4例，總的發行規模為62.06億元，呈現出數量少、發行主體局限單一的特點。這主要是因為資產證券化對發行主體和底層資產有較高的要求。

物業服務：追逐的賽道

今年1-6月，20家典型物業服務企業，其拓展項目的67.27%來自于非住宅物業種類，而住宅物業僅占了32.73%。當中，這些物業公司所拓展項目，商辦物業、學校物業、公建物業項目占比均超過10%。社會總體消費水平的提升，為商業環境注入了前所未有的活力，各種類型的商業項目迎來了開發潮。除此以外，寫字樓、產業園區、公建、學校、醫院等現有的存量物業也在急劇增長，這讓物業服務企業看到了突圍的機會。

 數據顯示，上市物業服務企業傳統住宅物業管理面積比例不斷縮小，商業物業、寫字樓、產業園區、學校物業、醫院物業、政府機構等非住宅物業管理面積在逐年上升。當中，綠城服務非住宅物業管理面積從2015年的16.8%上升至2018年22%；雅生活服務則由原來0.99%增長至39.6%。今年3月剛上市的濱江服務，其非住宅物業管理面積比例也從2015年的5.68%，上升到去年底的12.6%。行業數據表明，住宅物業平均物業收費是行業里面最低的，再加上人力成本上升，物業服務企業的利潤受到擠壓。這也迫使物業服務企業將眼光放長到住宅物業以外。上半年，20家典型物業服務企業第三方拓展項目中，89.09%的物業項目仍然來自于內地城市。但值得注意的是，剩下10.91%的物業項目均來自于香港和澳門地區。這當中主要以中海物業簽約和中標項目為主，而從拓展的項目種類看，該部分物業包括有住宅物業、政府物業、醫院物業、學校物業以及商辦物業。一個較為明顯的現象是，物業服務企業管理面積中，關聯方的項目面積占比在持續減弱。